Iustina Sima este Managing Associate în cadrul societății de avocatură Botezatu & Asociații. Iustina este specializată în tranzacții de real-estate, în special în zona de achiziții și vânzări de imobile, negocierea și întocmirea contractelor de închiriere și documentației adiacente, fiind implicată în numeroase proiecte imobiliare din sectoarele de retail, office, logistic și rezidențial.
Iustina a discutat cu echipa Contzilla despre principalele implicații practice și juridice ale tranzacțiilor de vânzare – cumpărare de imobile, precum și despre rolul avocaților de business în acest proces.
1.Sunteți o bună cunoscătoare a pieței imobiliare din România: cum ați aprecia nivelul la care este acum piața: este un domeniu activ sau din contră, avem semne că ne apropiem de o posibilă scădere a numărului de tranzacții?
Iustina Sima, Managing Associate, Botezatu & Asociații:
Piața imobiliară rămâne activa, cu tendințe diferite în funcție de sectoare. Astfel, zona de office de exemplu, în special închirierea spațiilor mari din clădirile de birouri, continuă să fie dinamica atât în București, cât și în celelalte orașe mari, precum Cluj-Napoca, Iași sau Timișoara. Zona de retail este dominata in prezent de extinderi și renovări ale centrelor existente, în timp ce sectorul logistic este axat momentan în zona clădirilor build-to-suit, adică adaptate nevoilor specifice ale investitorilor. Segmentul rezidențial crește și el, însă și-a modificat structura, dezvoltatorii oferind din ce în ce mai multe proiecte mixte, cu componente suplimentare celei pur rezidențiale – de exemplu shopping, office, entertainment sau leisure.
2.Ce pași parcurgeți atunci când un client vă solicită sprijinul în intermedierea unei tranzacții imobiliare?
Iustina Sima, Managing Associate, Botezatu & Asociații:
Nu există o rețetă predefinită, avem mereu ca focus nevoile clientului și specificul tranzacției. În linii mari, întâi discutăm cu clientul despre ce proiect își dorește să implementeze și în cât timp.
Apoi analizăm imobilul – fie în mod extins, marcând toate tipurile de riscuri, cu clasificarea acestora în funcție de gravitate și probabilitate, fie în mod limitat, adică o analiză de tip „red-flag”, în care descriem doar riscurile majore și impactul lor asupra tranzacției, în ambele variante propunând și remedii pentru riscurile identificate. În paralel, lucrăm la scenarii optime de tranzacție, în funcție de mai multe criterii (eficiența din punct de vedere al timpului, costuri, formalități etc.).
3.Ce documente sunt necesare atunci când o persoană juridică vinde imobile din patrimoniu?
Iustina Sima, Managing Associate, Botezatu & Asociații:
Vânzătorul persoană juridică trebuie bineînțeles să aibă aprobarile corporative necesare pentru a face transferul imobiliar respectiv.
Apoi, la fel ca în cazul unui vânzător persoană fizica, pe lângă dosarul complet ce conține actele de proprietate ale imobilului, în original, precum și orice alte acte pe care vânzătorul le deține cu privire la imobilul respectiv (inclusiv documentația cadastrală), vânzătorul trebuie să prezinte și câteva documente punctuale, precum: certificatul de atestare fiscală pentru imobil, certificatul de performanță energetică a clădirii, adeverință de la asociația de proprietari (dacă vorbim despre un apartament dintr-un bloc de locuințe), facturile de utilități etc. Dacă imobilul este grevat cu sarcini în favoarea unor instituții bancare, va fi de asemenea necesară și o declarație autentică din partea acestora care să confirme acordul lor expres pentru vânzare.
4.Care sunt costurile de care trebuie să ținem cont la o tranzacție de vânzare-cumpărare a unui imobil?
Iustina Sima, Managing Associate, Botezatu & Asociații:
Într-adevăr, o tranzacție imobiliară implică și câteva costuri în plus față de prețul contractului. Costurile principale în cazul unei astfel de tranzacții sunt onorariile notariale pentru autentificarea contractului de vânzare și taxele de intabulare în cartea funciară – acestea sunt, în mod normal, suportate de cumpărător.
Onorariul notarial se calculează prin raportare la valoarea imobilului, prin aplicarea unor formule specifice. Orientativ, pentru un imobil cu o valoare de 450.000 lei, onorariul notarial minimal pornește de la suma de 4.105 lei +TVA. Taxa de intabulare în cartea funciară se calculează prin aplicarea unui procent fix, anume 0,15% din valoarea imobilului pentru persoanele fizice, respectiv de 0,50% din valoarea imobilului pentru persoane juridice.
5.De ce este necesar un consultant din punct de vedere juridic? Ce situații nedorite se pot evita astfel?
Iustina Sima, Managing Associate, Botezatu & Asociații:
Alături de un avocat, investitorul își construiește o poziție solidă și sigură în cadrul tranzacției sau al unui proiect imobilar, pentru ca va fi pregătit nu doar din punct de vedere business, dar și cu remedii pentru posibilele riscuri juridice.
Pe lângă avantajele clasice de a avea un consultant juridic pregătit, anume verificarea în detaliu a documentației și a informațiilor publice, structurarea tranzacției, negocierea propriu-zisă, cred că avantajul major este că un avocat cu experiență vede eventualele riscuri practice, nu doar pe cele teoretice, și poate propune remedii eficiente pentru acestea, în așa fel încât scopul clientului să fie atins și tranzacția să fie încheiată în timeline-ul propus.De asemenea, un avocat cu experiență va prezenta clientului aspectele de care acesta are nevoie pentru a lua o decizie de business corectă și informată.
Dintre situațiile nedorite care pot fi evitate, mă gândesc în primul rând la așteptările clienților în ceea ce privește timeline-ul și calibrarea acestora în funcție de calendarul real, în sensul în care un avocat poate să îi prezinte încă de la început clientului care sunt aspectele din tranzacție care pot influența calendarul propus, cum ar fi: îndeplinirea anumitor condiții, transmiterea de notificări, parcurgerea unor proceduri și chiar luarea în calcul a sărbătorilor legale – aspecte care pot părea neimportante în imaginea de ansamblu, dar care, în realitate, sunt cruciale pentru a avea o linie corectă și reală a timeline-ului de proiect.
6.Care este timpul mediu în care se finalizează o tranzacție din momentul în care cumpărătorul este găsit și prețul este agreat cu vânzătorul?
Iustina Sima, Managing Associate, Botezatu & Asociații:
Timpul mediu real depinde foarte mult de modul de derulare a negocierilor și de complexitatea tranzacției, precum și de eventualitatea în care părților li se alocă diferite condiții sau formalități prealabile de îndeplinit (să remedieze anumite aspecte, să obțină documente punctuale sau diferite aprobări etc.). Procesul efectiv de semnare nu ocupă foarte mult timp, însă în practică negocierile cu privire la alte aspecte decât prețul pot dura mai multe luni, în special în cazul tranzacțiilor complexe.
7.Odată ce o tranzacție este finalizată, există situații care pot determina revenirea asupra acesteia? Ne putem gândi aici la viciile ascunse.
Iustina Sima, Managing Associate, Botezatu & Asociații:
Viciile ascunse sunt într-adevăr acele vicii care nu pot fi descoperite de un cumpărător prudent și diligent, fără asistență de specialitate, la data predării bunului. Legislația prevede existența unei garanții contra viciilor ascunse care oferă un anumit nivel de protecție cumpărătorului, însă procesul poate fi neplăcut și obositor, implicând acțiuni în instanță și litigii îndelungate. Cumpărătorul poate obține înlăturarea viciilor, înlocuirea bunului, reducerea corespunzătoare a prețului sau rezoluțiunea vânzării (reversarea tranzacției respective) – o situație deloc ideală și care poate ridica probleme serioase la nivel de recuperare a prețului plătit, dacă nu au fost negociate și incluse în contract mecanisme de protecție a cumpărătorului.
Este important ca vânzătorul să verifice imobilul în detaliu înainte de cumpărare, pentru a limita riscul unor astfel de neplăceri.
8.Dacă ar fi să faceți o recomandare cititorilor noștri ( specialiști în domeniul financiar -contabil, dar și antreprenori) care doresc să facă tranzacții imobiliare, care ar fi aceasta?
Iustina Sima, Managing Associate, Botezatu & Asociații:
Cred că printre cele mai importante aspecte într-un astfel de proiect este să se acorde cel puțin același grad de atenție negocierilor contractuale precum imobilului și prețului în sine, în special daca este vorba despre un proiect de magnitudine. Apoi, negocierile ar trebui privite dintr-o perspectivă comună – business, legală și tehnică – iar aici recomandarea este ca investitorul să aibă o echipă pregătită și orientata către a face un deal bun.
Firește, un avocat specializat ar putea să fluidizeze derularea unei tranzacții imobiliare și să identifice mai ușor gradul de expunere a părții din perspectiva angajamentelor contractuale pe care și le asumă, prin urmare aș adăuga că implicarea unui avocat / consultant cu experiență constituie întotdeauna un avantaj pentru investitor în toate etapele tranzacției.
